Par : Florian LEBRIS Publié le 16 janvier 2023
Investir dans l’immobilier locatif neuf tout en réduisant ses impôts sur le revenu, c’est possible grâce à la loi Pinel 2022 et le Pinel+ !
L’immobilier demeure l’un des investissements favoris des Français car il est un placement sécurisé et avantageux. Il est aussi un secteur dans lequel les pouvoirs publics interviennent régulièrement pour améliorer notamment l’accès à des loyers bon marchés et des logements décents. C’est en ce sens qu’en 2015, a été mis en place le dispositif Pinel.
Le dispositif Pinel est prolongé jusqu’en 2024. Cependant, certains changements apparaissent dès 2023 avec le Pinel + en ce qui concerne les critères environnementaux et les qualités correspondant au logement. Les avantages fiscaux procurés seront également modifiés.
La loi Pinel en 2022
Le dispositif 2022 mis en place depuis 2015 est prolongé par les pouvoirs publics et poursuit de nombreux objectifs :
Soutenir l’offre locative dans les zones géographiques où la demande est élevée.
Limiter la hausse des loyers en les plafonnant.
Réserver l’accès aux logements neufs à des ménages qui ne peuvent prétendre à des logements sociaux.
Développer un parc immobilier neuf répondant à des normes énergétiques.
La loi Pinel 2022 de défiscalisation s’applique également à l’achat et à la réhabilitation de biens anciens (sous conditions cumulatives que les travaux réalisés représentent au moins 25% de l’investissement total et que le logement se situe dans une zone géographique fixée par décret).
Des conditions sont à remplir pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux issus de la loi Pinel 2022.
Les conditions d’application de la loi Pinel 2022
Les acquisitions doivent porter sur des logements neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Certains logements rénovés peuvent également bénéficier du dispositif.
Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il n’est donc pas possible de disposer librement du bien avant la fin de la période de location fixée, au risque de perdre les avantages fiscaux du dispositif.
Le logement en question doit se situer dans une zone géographique considérée comme « tendue », c’est-à-dire dans laquelle l’offre de logement à la location est très inférieure à la demande locative.
La location doit s’effectuer dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
Des normes énergétiques doivent être respectées (normes RT 2012 et RE2020, respect des labels HPE 2009 et BBC rénovation 2009).
Les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources.
Le prix des loyers sont strictement encadrés en fonction de la zone géographique ainsi que la surface du logement.
La réduction d’impôt totale est limitée à 300 000€ par an et dans la limite de 5 500€ par mètre carré.
Les principaux avantages fiscaux du dispositif Pinel 2022
Le principal avantage du dispositif Pinel 2022 réside dans le fait qu’il permet une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage fixé du montant de l’investissement
immobilier réalisé. Ce pourcentage est fixé en fonction de l’engagement en terme de durée de location initiale.
Le dispositif apparaît relativement souple en terme d’engagement puisqu’il est possible aux propriétaires de proroger le délai initial d’une durée de 3 ans et cela jusqu’à deux fois.
Ainsi, au titre de l’année 2022, un investissement immobilier réalisé au titre de cet exercice permet :
Une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’investissement pour une durée de location de 6 ans.
Une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement pour une durée de location de 9 ans.
Une réduction d’impôt de 21% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans.
La réduction maximale d’impôt sur le revenu dont peuvent bénéficier les propriétaires est limitée à 63 000€ par an.
Le dispositif Pinel 2022 ne se limite pas aux avantages fiscaux qu’il permet de procurer. En effet, investir dans l’immobilier neuf locatif permet de procurer un rendement par la perception de loyers. C’est donc un excellent moyen de se constituer un complément de revenus et de préparer sa retraite. Aussi, il est possible de faire deux acquisitions par an maximum mais aussi de louer à l’un de ses proches (ascendant/descendant) tout en continuant de bénéficier du dispositif.
Point de vigilance : fin du dispositif Pinel 2022 pour les maisons neuves
Depuis janvier 2022, les constructions immobilières de maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. En effet, pour bénéficier du dispositif Pinel sur la location d’une maison neuve, la date de dépôt de demande de permis de construire doit être antérieure au 1er janvier 2022.
La loi Pinel à partir de 2023 : le Pinel +
La loi Pinel + s’applique à partir du 1er janvier 2023 pour les logements neufs acquis à partir de cette même date. Ainsi, le bénéfice du dispositif 2022 continuera d’être profitable aux propriétaires ayant acquis leur logement neuf avant le 31 décembre 2022.
Les conditions d’applications du Pinel +
La loi Pinel+ 2023 reprend les critères de base de l’actuelle loi Pinel 2022. Ainsi, le fonctionnement, les bénéfices et les objectifs visés par le dispositif demeurent sensiblement les mêmes à partir de 2023.
Les critères environnementaux, les critères de qualité d’usage ainsi que les avantages fiscaux sont quelque peu modifiés :
Les critères environnementaux :
L’exigence va être progressivement renforcée sur 2023-2024. Les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au jalon 2025 de la RE 2020. Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter le critère précédent et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE 2020 n’entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements, acquis en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Enfin, pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction, comme une réhabilitation à neuf (dispositif Pinel ancien), il est exigé l’atteinte d'une étiquette B du DPE.
Les critères de qualité d’usage :
Ils correspondent à des critères simples, mesurables et vérifiables :
Une surface habitable minimale suivant la typologie du logement : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
L’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale suivant la typologie du logement : 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 ;
L’existence d’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes pour les logements T3 et plus.
Les avantages fiscaux procurés par le dispositif Pinel +
Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, et en 2024, à 9 %, 12 % et 14 %.
Pendant cette période transitoire, les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus pour les opérations portant, d’une part, sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et, d’autre part, sur des logements précurseurs pour l’application de la règlementation environnementale et qui respectent certains critères de qualité d’usage.
En conclusion, les propriétaires qui acquièrent à partir de 2023 un logement neuf dans l’objectif de défiscaliser en profitant du dispositif Pinel+ doivent être vigilants sur les différents points abordés en ce qui concerne notamment les critères de qualité d’usage, mais aussi en ce qui concerne les normes énergétiques.
L’avantage fiscal demeure avec le Pinel +, mais il est toutefois moins avantageux qu’auparavant. Il était donc conseillé aux investisseurs de finaliser leur acquisition avant le 31 décembre 2022 pour bénéficier du Pinel classique.
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