Transmettre un bien immobilier à ses enfants n’est pas une chose aisée, les droits de succession et/ou donations sont souvent très élevés du fait de la valeur de ces biens. À travers cet article, nous allons voir comment administrer au mieux la transmission de ce patrimoine immobilier afin de garantir une fiscalité optimisée.
Par : Samuel Liagre Publié le 17/10/2022
De nombreux mécanismes existants permettent de payer des droits de succession minimisés
En matière de transmission de patrimoine, le mot-clé est celui de l’anticipation. En effet, de nombreux dispositifs permettent d’assurer la bonne transmission du patrimoine, l’un des plus efficaces est le démembrement de propriété.
Le démembrement de propriété
Cette technique permet de réduire fortement la base imposable d’un bien immobilier tout en réduisant ces coûts fiscaux. Le démembrement consiste à diviser la propriété du bien en deux entités : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien tandis que l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits. ex : loyers si l’immeuble est loué.
Dans le cadre du droit des successions, les parents effectuent la donation de la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit et peuvent donc continuer à jouir du bien.
Seule la valeur de la nue-propriété est taxée
Cela permet de réduire drastiquement les droits de donation car ils ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Quant à l’usufruit, il s'éteindra automatiquement au moment du décès des parents, ainsi l’usufruit et la nue-propriété se réuniront sans aucune formalité et les enfants récupéreront la pleine propriété sans aucune imposition. Il peut être aussi nécessaire de protéger le conjoint survivant en prévoyant une clause de réversion de l’usufruit au profit du survivant, c’est-à-dire que l’usufruit ne prendra pas fin au décès du premier conjoint mais bien au décès du dernier des deux.
La valeur de la nue-propriété (donc de la base imposable) se calcule à partir d’un barème fixé à l’article 669 du Code général des impôts en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation.
Ainsi, par exemple si vous avez entre 61 et 70 ans et que vous souhaitez donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 100 000€, la valeur de la nue-propriété sera de 60% c'est à dire de 60 000€. La donation sera taxée sur 60 000€ et au moment de votre décès, vos enfants récupèreront le bien en pleine propriété sans avoir de droits à payer.
Accord des enfants pour la vente du bien
Le démembrement procure des avantages, mais la vente du bien ne peut se faire sans l'accord des enfants nu-propriétaires. En effet, leurs accords est indispensable c'est pourquoi cela nécessite une bonne entente. Il est important de souligner qu’en cas de vente, les enfants devront payer des droits sur la plus-value réalisée.
Une économie d’impôts considérable En conclusion, cette technique du démembrement si elle est effectuée tôt peut permettre une économie d’impôts extrêmement intéressante car la valeur de l’usufruit ne sera jamais taxée et cela peut être encore plus avantageux si des travaux sont réalisés dans le bien immobilier (piscine, rénovation, etc...). En effet le supplément de valeur provenant de cette amélioration échappera à tout droit supplémentaire.
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